Складът под наем се оценява според възможността да обслужва конкретна дейност и според условията на договорите. Високата наемна сума не обяснява разходите за поддръжка, незаетост и бъдещи работи. При доходност от наем на склад трябва да свържете цената с използваемата площ, достъпа и документално подкрепения приход. Проверете какво действително наема клиентът и какви задължения остават за собственика през избрания инвестиционен период.
Уточнете каква площ носи доход
Общата площ на имота може да включва офиси, двор и помещения с различна функция. Разделете ги, когато имат различен наем или условия. Проверете височината, товарния достъп, възможността за маневриране и състоянието на подовете. Близостта до основен път е полезна, ако действителният маршрут и входът позволяват нормално обслужване на транспортните средства за предвидената дейност.
В калкулатора за доходност от наем на Аршин можете да изберете склад и да въведете собствен наемен сценарий. Инструментът не определя автоматично пазарния наем. Използвайте договори, история на плащанията и проверими сравнения. Посочете дали сумата включва двора, офисната част или други съоръжения, за да не сравнявате приходи с различен обхват.
Съпоставете договора с получените плащания
Ако купувате вече отдаден склад, разгледайте срока на договора, възможностите за прекратяване и индексацията. Проверете депозитите, отстъпките и просрочията. Подписаният месечен наем и действително събраните средства може да се различават. Уточнете кои разходи плаща наемателят и кои остават за вас. Не приемайте общото описание „всички разходи са негови“ без преглед на конкретните клаузи.
В условен пример склад за 300 000 евро с допълнителни начални разходи от 30 000 евро изисква 330 000 евро капитал. Наем от 2 500 евро месечно дава 30 000 евро потенциален годишен приход. При 10% незаетост или несъбрани наеми и 6 000 евро оперативни разходи остават 21 000 евро. Това е около 6,36% върху общия капитал преди капитални ремонти, кредит и данъци.
Отделете големите технически работи
Покрив, настилка, товарни врати и основни системи могат да изискват значителни средства. Разгледайте техническото състояние и документацията с подходящи специалисти. Определете кои работи са непосредствени и кои могат да бъдат планирани. Ако наемателят напусне, проверете дали пространството лесно ще обслужва друга дейност или ще е необходимо ново преустройство преди следващото отдаване.
Подгответе:
- Площите и наемната база за всяка част.
- Договорите, сроковете и получените плащания.
- Разходите, които остават за собственика.
- Техническите работи и техния времеви хоризонт.
- Сценарий за свободен обект и ново отдаване.
Англоезичното ръководство за търговски имоти в България на Аршин предлага рамка за събиране на наеми, разходи и документи. Използвайте я за подготовка на преглед, като пазите разликата между организирано досие и възложена професионална оценка. Добавете към инвестиционната сметка разходите по освобождаване и подготовка на помещенията, когато те са приложими.
Проверете също кога изтичат основните договори. Един голям наемател може да определя почти целия приход. Включете вариант за неговото напускане и нужния капитал до намирането на следващ ползвател.
Проверете склада в Аршин с документално обоснован наем и отделен бюджет за техническите работи, преди да сравнявате неговия процент с доходността на друг имот.